IL NOTAIO INFORMA

5 ERRORI DA EVITARE QUANDO SI COMPRA CASA

Quelle che qui seguono sono alcune indicazioni sulle cautele minime che devono essere adottate quando ci si orienta ad acquistare casa. Sono volutamente espresse in un linguaggio non sempre tecnico, rivolgendosi a un pubblico non specialistico. Non hanno lo scopo di biasimare nessuno, né quello di terrorizzare coloro che si accingono a vivere un momento tanto bello, come la scelta della propria casa. Non è un sostitutivo di consulenze, anzi è un invito a ricorrervi, non pretende che le enunciazioni generali ivi contenute rendano impropri tutti i comportamenti che apparentemente se ne discostano. Si tratta di un manualetto di veloci istruzioni che, come tutte le cose che mirano a rendere i cittadini più informati, dovrebbe essere considerato uno strumento di utilità.

1. Firmare frettolosamente il contratto preliminare.

Al notaio che riceve il cliente capita non di rado di sentirlo esordire dicendo: “Ho appena comprato una casa…” Cosicché al notaio verrebbe da felicitarsi e al tempo stesso domandarsi perché quel tipo sia da lui, visto che la casa l’ha già acquistata. In realtà, il cliente spesso intende dire che la casa deve ancora comprarla, ma ha già firmato il contratto preliminare, quello che nel linguaggio comune si definisce compromesso, e che obbliga le parti a trasferire l’immobile a una scadenza convenuta. Quando il contratto viene concluso per mezzo di un’agenzia immobiliare, c’è normalmente una fase antecedente, quella della proposta d’acquisto, che l’acquirente firma, rimanendo ad essa vincolato per un breve periodo, mentre il venditore si riserva di accettare. La proposta, in realtà, è a tutti gli effetti un principio di preliminare: guai a colui che la firmasse con leggerezza, pensando che al massimo sta rischiando una prima, piccola caparra. Se sulla proposta non è specificato diversamente, l’acquirente potrebbe essere costretto a comprare anche se ha cambiato idea. Una prima iniziativa frettolosa, dunque, sarebbe quella di firmare la proposta se non si è arciconvinti di avere preso una decisione definitiva.

Ma se questa è un’ingenuità che ormai commettono in pochi, più frequente è che il contratto preliminare venga concluso senza tanti fronzoli, tra gli stessi privati, con il costruttore, presso l’agenzia, e comunque senza consulenza di alcun notaio. Beninteso, ci sono serissime agenzie immobiliari e costruttori galantuomini, ma saranno gli stessi agenti immobiliari e costruttori i primi a dire che le loro categorie sono popolate di soggetti non sempre affidabili. E d’altronde il costruttore è pur sempre una controparte e l’agente immobiliare non è tenuto più di tanto ad assumere responsabilità, né è giusto pretendere che abbia la stessa preparazione di un giurista.

Per questa ragione, dal notaio è preferibile andare prima di firmare il compromesso, chiedendogli quanto meno di procedere alle visure, cioè agli accertamenti ipotecari e catastali. In altre parole di controllare che tutto (o quasi, si veda poi il punto 3) sia a posto, e possibilmente fargli assumere la responsabilità delle sue indagini, prima di tirare fuori un terzo del prezzo finale, misura frequente per la caparra. In fondo, alla fine un notaio lo pagherete, no? Tanto vale farlo lavorare subito!

Dopo di che, l’ideale sarebbe che lo studio notarile seguisse il compromesso, quanto meno predisponendone le clausole secondo le esigenze del caso. Problemi che non vengono affrontati sin da principio rischiano di creare disaccordo al momento del contratto definitivo. Se, per esempio, la casa che viene venduta è stata acquistata con le agevolazioni fiscali nei cinque anni precedenti, il fatto che il venditore non ne riacquisti una nuova entro un anno potrebbe creare delle complicazioni anche all’acquirente, ed è bene decidere subito come regolamentare le garanzie a favore di quest’ultimo. Se il compratore chiede un mutuo, e la procedura di quella banca prevede che il pagamento non avvenga all’atto, ma dopo l’iscrizione dell’ipoteca, sarà bene darne conto nel preliminare, per evitare contestazioni che addirittura blocchino l’atto. I casi possono essere un’infinità, e della maggior parte una persona di cultura medio-alta non conosce nemmeno l’esistenza (così come tendenzialmente non sa che quando compra da un costruttore ha diritto di ricevere una garanzia fideiussoria e che se dichiara il prezzo reale ha quasi la certezza di non rischiare la revocatoria fallimentare, cioè la perdita del bene in caso di gravi difficoltà finanziarie dell’impresa). Non meno essenziale affrontare il problema dell’acquisto di beni che il venditore ha ricevuto in donazione o per eredità (si veda il punto 4).

Se l’acquirente volesse essere tutelato sino in fondo, potrebbe stipulare il preliminare allo studio notarile, chiedendo al notaio di trascrivere l’atto, e cioè di registrarlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ossia l’ufficio che dà conto di tutti i passaggi di proprietà. Con la trascrizione, se anche venissero iscritte ipoteche o pignoramenti contro il venditore, l’acquirente avrebbe diritto a comprare il bene “pulito”. Un tempo i compromessi non si trascrivevano mai, perché le tasse si pagavano sul prezzo reale invece che sulla rendita catastale: così gli acquirenti preferivano tenere segrete le cifre del trasferimento. Adesso questo problema non esiste più, eppure i compromessi continuano a non trascriversi, benché generino un costo aggiuntivo irrisorio.

2. Sottovalutare la scelta del notaio

Il modo meno tecnico e più semplice per definire il lavoro del notaio è: obbligare le persone che si fanno delle promesse a mantenerle. In definitiva ogni contratto si risolve in questo. Se vogliamo appena più raffinare questa formula, possiamo parlare di accordi invece che di promesse. Quando si compra e vende una casa è questo quanto si dicono le parti: allora siamo d’accordo, la casa è tua e io mi prendo i soldi. Il brutto è che in mezzo a questo scambio tanto elementare c’è un insieme di condizioni accessorie che possono mandare a monte tutto, o far emergere imprevisti quando uno pensa che l’acquisto sia bello e concluso. Al notaio compete di impedire che questo accada. Un notaio vale l’altro? Naturalmente no, poiché come in tutti i mestieri ci sono differenze di metodo, di preparazione, di attitudine, di organizzazione, di capacità di relazionarsi, di ingegno. E’ ovvio che ogni notaio, nessuno escluso, è un pubblico ufficiale e, in teoria, è tenuto a fare del suo meglio perché l’atto che le persone firmano sia valido e inattaccabile. Allo stesso modo, peraltro, ogni medico è tenuto a curare al meglio la salute del paziente. Poi però capita che qualcuno muoia, benchè non fosse esattamente giunta la sua ora. Il lavoro di un notaio, spesso, rimane meno visibile e meno immediatamente comprensibile di quello di altri professionisti, ma questo non vuol dire che sia meramente routinario (anche se, come in tutti i lavori, una parte di routine c’è). Il fatto che l’accesso al notariato sia particolarmente selettivo garantisce un’elevata qualità media, ma non per questo la scelta di uno piuttosto che dell’altro è indifferente. I casi in cui il notaio si limita a “mettere una firma”, come si dice popolarmente, sono veramente pochi, o meglio nella maggior parte dei casi se un dato notaio si limita a mettere solo la firma è preferibile tenersene alla larga. Commette dunque un errore colui che, all’atto di comprare una casa, fonda la scelta del notaio esclusivamente sulla leggerezza della parcella. Così come non si sceglie il cardiologo in funzione di quanto sia basso il suo compenso, così non ha senso, mentre si spendono centinaia di migliaia di euro per acquistare una casa, tirare al risparmio sul professionista che deve garantire la stabilità dell’acquisto. Ovviamente, questo non significa che per forza il notaio più caro sia più bravo, né esclude che, individuatone uno che si ritiene affidabile, si cerchi di risparmiare quello che si può. Ma è superficiale limitarsi a fare un giro di preventivi, magari telefonico, come se si trattasse di comprare la stessa marca di detersivo a un supermercato piuttosto che a un altro. E’ opportuno anche informarsi sul tipo di servizio che verrà effettivamente offerto. Per esempio: quanto tempo ci metterà il notaio per trascrivere l’atto presso la Conservatoria? Si noti che fino a che l’atto non è trascritto, non solo il venditore potrebbe teoricamente rivendere una seconda volta l’immobile, rimanendo obbligato solo al risarcimento del danno, ma qualunque ipoteca o titolo esecutivo trascritto in Conservatoria contro il venditore, prima che sia trascritto il suo atto di acquisto, può essere fatto valere sulla casa (e a volte questa cose possono capitare senza neppure mala fede del venditore. Si pensi alle recenti, repentine iniziative di Equitalia). Che il notaio trascriva la vendita velocemente, quindi, è fondamentale. Non è tanto saggio incalzare il notaio sull’onorario che applicherà e disinteressarsi totalmente delle modalità con cui darà seguito all’incarico. E a proposito di onorario: se per caso (ma è certo un’ipotesi fantascientifica) il notaio che vi offre un “prezzaccio” vi propone, per ottenerlo, di fatturare meno, ricordatevi sempre che si tratta di un rappresentante dello stato, che in quel momento, lo stato, si accinge a frodarlo. Non dovreste, alla luce di ciò (specie se si tratta della prima e unica informazione certa che avete sul suo conto), mettere la mano sul fuoco sul fatto che sia invece così ligio alle regole quando si tratterà di tutelare i vostri interessi.

3. Non sincerarsi della situazione urbanistica dell’immobile.

A qualcuno sarà capitato di ascoltare in tv la denuncia di casi in cui l’acquirente aveva comprato un’abitazione abusiva. E il notaio non si è accorto di nulla! si lamentavano il danneggiato e il cronista. In realtà, il notaio non è affatto incaricato di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile. Egli si limita, per legge, a raccogliere dichiarazioni di parte, senza doversi accertare che siano veritiere. E’ un buco della normativa, perché non ha senso conferire al notaio il ruolo di garante del buon esito giuridico della contrattazione, e poi esonerarlo dal riscontro di un requisito tanto importante. Qualche studio notarile, pur in assenza dell’obbligo, effettua egualmente tale controllo; qualche altro lo fa, dietro espressa richiesta della parte acquirente. In ogni caso, è necessario chiarire subito questo punto con il notaio. Se non se ne occupa lui, l’acquirente, magari a mezzo di un professionista o con l’aiuto dell’agenzia immobiliare, farà bene a provvedere per proprio conto. E’ ovvio che la costruzione in assenza di concessione o condono è un caso-limite. Ma ci sono altre trasgressioni gravemente sanzionabili. Peraltro, tanto meno è grave l’abuso tanto meno ha senso che l’accerti il notaio.

4. Non considerare che l’immobile proviene da una donazione o da una successione.

Per la legge, le persone che dispongono per testamento delle loro sostanze non sono pienamente padrone del loro patrimonio. Possono sì dilapidarlo in vita, ma di quel che rimarrà alla loro morte devono tenere una parte per i parenti più stretti (la moglie, i figli e, se questi non ci sono, i genitori). Le donazioni sono considerate un anticipo di successione: quindi se un tale ha due figli, e dona in vita il suo unico immobile a uno dei due, l’altro, quando si apre la successione, può impugnare la donazione stessa, dicendo che una parte spettava anche a lui. Non solo: se il figlio che ha ricevuto la donazione ha venduto quella casa a un terzo, il figlio escluso può chiedere al terzo una somma corrispondente all’equivalente della quota di successione che gli spettava. Ecco allora che, quando l’immobile che si vuole acquistare proviene da una donazione, nascono problemi seri. Se infatti il genitore che ha fatto la donazione è ancora in vita, a nulla varrebbe nemmeno che il fratello estromesso dichiarasse di essere d’accordo. Quindi fino a che il genitore del nostro esempio gode di buona salute, chi compra la casa donata non potrà mai considerare sicuro il suo acquisto. Non parliamo poi del caso in cui il genitore sia giovane, e possa avere ancora figli (oltre che riammogliarsi: per quello c’è tempo fino a un attimo prima dell’estrema unzione), o di quello in cui a farsi le donazioni siano fratelli, che hanno figli, o estranei. Ora, può darsi che i rapporti interni alla famiglia siano eccellenti e che nessuno degli interessati si sognerebbe mai in concreto di impugnare la donazione. Ma intanto chi ha comprato una casa che era stata donata al suo venditore rischia di trovarsi un bene sostanzialmente incommerciabile: se vuole rivenderlo non sarà facile (né giuridicamente possibile) convincere il nuovo acquirente che non succederà nulla, e ancor più difficile sarà trovare una banca che conceda un mutuo. Di solito, in qualche modo si rimedia, e non essendo questo un trattato di diritto civile non è certo la sede per spiegare di più. Rimane il fatto che si tratta di una questione problematica che va affrontata caso per caso, e che rientra in quelle insidie nascoste che un preliminare firmato al buio può contenere.

Quando si tratta di un bene pervenuto al venditore per successione le cose sono più semplici, perché la successione si è già aperta, ed è possibile ottenere che gli eredi esclusi rinuncino formalmente ai propri diritti. Ma, ancora una volta, sarebbe una cosa da chiarire prima di trovarsi impegnati a firmare un contratto definitivo. Infine, quando il bene proviene da una successione, colui che lo vende è tenuto (se non lo ha fatto prima) a trascrivere l’accettazione di eredità. Senza addentrarsi in cosa questo significhi, diciamo che c’è un costo in più a carico del venditore. Ancora una volta, per evitare non infrequenti discussioni al momento del contratto definitivo, sarebbe preferibile regolamentare la cosa in sede di preliminare. Specie considerando che, in mancanza di questa trascrizione, le banche di solito non concedono il mutuo all’acquirente.

5. Intestare l’immobile a terzi senza valutare le conseguenze.

Talvolta, la persona che acquista l’immobile non ha piacere di intestarsene la proprietà. Per lo più le ragioni sono fiscali: magari non si ha titolo per godere delle agevolazioni di prima casa, e quindi si pagherebbe il dieci per cento invece che il tre; oppure non si desidera inserire l’immobile nella propria dichiarazione dei redditi. Altre volte si tratta del timore che futuri o preesistenti creditori possano rivalersi sulla casa. Il proprietario nascosto dell’immobile, perciò, si domanda: come posso garantirmi rispetto a quello a cui intesto la casa? Come posso impedirgli di vendere? La risposta è: non glielo può impedire. Qualcuno pensa di tutelarsi con una procura irrevocabile (vale a dire una delega con la quale l’acquirente X dà al vero proprietario Y il potere di andare dal notaio e intestarsi l’immobile, e si impegna a non revocare questa delega) e con una scrittura privata sottostante (cioè un documento privato con il quale X riconosce che l’immobile è stato pagato da Y, e lui è solo un prestanome). Va tenuto presente, però, che se X un mattino si sveglia e decide di andare dal notaio a vendere l’immobile, il contratto è perfettamente valido, la procura non serve a nulla e al massimo sorge un obbligo di risarcire i danni, che però se X è nullatenente lascia il tempo che trova. Ciò può essere particolarmente preoccupante quando l’intestatario fittizio è persona estranea al contesto familiare. Potrebbe trattarsi di persona fidatissima, ma ciò non la renderebbe invulnerabile alle disgrazie, e alla possibilità che il bene venga a trovarsi giuridicamente nella disponibilità dei suoi eredi.

Dei due moventi che spingono all’intestazione a terzi, la leva fiscale viene spesso sopravvalutata. E’ un meccanismo psicologico fobico quello che spinge quelle stesse persone che non ci hanno pensato due volte a mettere in bagno le piastrelle più care tra quelle che hanno esaminato, a rischiare il bene che stanno comprando per risparmiare qualche euro di tasse. Quanto al timore di vedere il bene aggredito dai futuri creditori, esistono strumento di protezione di discreta efficacia. La cosa più opportuna da fare è sottoporre per tempo al notaio la propria situazione concreta, e confidare nella sua personale abilità ad incrinare il principio tendenziale per il quale il rapporto tra l’efficacia di una garanzia e il costo per realizzarla è inversamente proporzionale.

Se volete maggiori informazioni o avete necessità di una consulenza potete contattare il Notaio Remo Bassetti, estensore di questa rubrica, presso il suo Studio sito in Torino, piazza Lagrange n.1, tel. 011 5613779.